阿坝州住房公积金管理中心异地个人住房商业贷款直转公积金贷款实施方案

大发体育  发布时间:2016-08-15  来源:阿坝州住房公积金管理部

阿坝州住房公积金管理中心异地个人住房商业贷款直转公积金贷款实施方案

   

一、总体目标

切实解决缴存职工异地已购置商品房的商业贷款不能直接转为公积金贷款的实际困难,让广大职工充分享受公积金贷款低利率的实惠,实现其退休后住有所居、住所宜居的目标。

二、主要内容
    异地个人住房商业贷款直转公积金贷款(以下称商转公)是指住房公积金缴存职工,将本人或配偶已办理且尚未结清的异地个人住房商业贷款(以下称原商贷)转换为在阿坝州住房公积金管理中心及所属管理部(以下称管理中心)委托商业银行(以下称受托银行)办理的公积金贷款。
   
(一)商转公贷款对象
    在管理中心(部)连续正常足额缴存住房公积金六个月以上,并在成都市行政区域内购买房地产一级交易市场住房(以下称一手房)或房地产二级交易市场住房(以下称二手房)时办理了个人住房商业贷款的职工,可以本人或配偶的名义(以下称转贷人”)申请转公积金贷款。
   
(二)商转公贷款条件
      1、转贷人持有合法身份证件,且具有完全民事行为能力;
      2
、同意提前结清原商贷余额;
      3
、原商贷发放后已正常还款12个月及以上,贷款期间还款正常、无逾期贷款,并提供能显示商业贷款余额的信用报告或商贷银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明;
      4
、原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》;
      5
、转贷人及其配偶信用良好,有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力;
      6
、无尚未还清的公积金贷款,且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务;
      7
、同意由管理中心认可的担保机构提供转公积金贷款担保;
      8
、原商贷借款人为单身,在申请转公积金贷款时已结婚,需出具借款人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有的公证书;
      9
、原商贷借款人已离异,经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的,原商贷借款人或配偶都不能办理转公积金贷款;
      10
、原商贷房屋购买人为父母子女(不包括与多个子女)联名购买的,可以申请办理转公积金贷款,但必须共同签订转公积金贷款抵押合同,提供房屋共有权人同意将房屋用作公积金贷款抵押且共同还款的承诺书,并进行公证。父母子女直系亲属关系的认定,以户口簿、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准;
      11
、原商贷借款人未缴存公积金、其配偶方正常缴交公积金并符合转公积金贷款条件的,可以办理转贷。
   
(三)商转公贷款额度
    商转公贷款额度实行限额管理,每笔公积金贷款金额取以下限额标准计算的最小值,同时不超过管理中心规定的还贷比例:
     1
、不得高于按照还款能力确定的贷款额度, 月还款额不能超过家庭月平均收入的60%
      2
、转公积金贷款额度不得超过原商贷剩余本金。
   
(四)商转公贷款期限
    商转公贷款期限按下列标准取最小值:
      1
、转公积金贷款期限最长不超过30;
      2
、商转公贷款期限不得超过借款人法定退休年龄减去借款人实际年龄(法定退休年龄男职工为65周岁,女职工为60周岁)。
   
(五)商转公贷款利率
    商转公贷款利率,按照人民银行规定的利率标准执行。贷款期间如遇人民银行贷款利率调整,贷款期限在1年(含1年)以内的实行合同利率,不分段计息;贷款期限在1年以上的,其利率当年内不作调整,具体调整时间为下年度的11日,按相应的利率档次进行调整。
   
(六)商转公贷款担保方式
      商转公担保方式为:(1)抵押担保,抵押物为原商贷抵押房屋本身。(2)阶段性担保,在商转公房屋他项权证未办理之前,由中心合作融资担保公司提供阶段性连带责任保证担保,保证时间为自每笔借款合同签订之日起至转贷房屋《房屋他项权证》办理完毕并由中心委托银行及中心复核止。
   
(七)经办金融机构
    商转公贷款业务经办金融机构为阿坝州住房公积金管理中心合作委托银行:中国农业银行股份有限公司阿坝分行、中国建设银行股份有限公司阿坝分行、中国工商银行阿坝直属支行。
   
四、贷款流程
    (一)咨询、受理
    管理中心前台人员,负责商转公贷款的咨询、受理服务,管理中心前台人员在受理贷款申请时,应按管理中心的政策规定实行与借款人的面谈制。认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性,确保各类文书上申请人的签名真实有效。咨询、受理人员须完成以下工作内容:
      1
、向借款申请人告知商转公贷款对象、条件、担保方式及所需材料,发放《商转公所需资料清单》。
      2
、对资料齐全符合商转公的转贷人,前台人员需完成:
      ①
指导借款人正确完整填写《阿坝州住房公积金个人住房贷款申请书》。
      ②
审核商转公相关资料原件及复印件,并在复印件上加盖核对章:
      a
、审核转贷人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件(转贷人为单身的由民政部门出具单身证明)
      b
、审核原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件及复印件;
      c
、审核办理原商贷所购房屋的《借款合同》、《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》原件及复印件;
      d
、管理中心或受托银行要求出具的其他资料。
      3
、对审核符合转公积金贷款条件的转贷人进行贷前试算,根据试算结果和还贷能力,与转贷人商议确定转贷额度及年限;贷款受理通过后,开具《异地个人住房商业贷款直转公积金贷款证明》。对受理未通过的,应立即通知转贷人并告知原因。
      4
、受理人员在公积金贷款系统中准确、完整地录入转贷人的基本信息并将转贷原始资料拍摄入贷款系统中。
      5
、受理人员审核确认无误后,在公积金贷款系统中作通过提交。
   
(二)委托行受理、初审
    受托银行工作人员在接到中心出具的《异地个人住房商业贷款直转公积金贷款证明》及转贷人资料后,应按照管理中心转公积金贷款政策对全套贷款资料进行审核, 并提出调查意见。委托银行须完成以下工作内容:
      1
、银行工作人员在征得本人同意的前提下,查询并打印转贷人和配偶的个人信用征信报告,调查了解其信用状况,如转贷人和配偶存在不良信用记录, 应及时通知转贷人并告知原因。
      2
、对符合商转公的转贷人,银行根据信用报告上显示的商贷余额及还款能力,确定转贷人的贷款额度和年限并预签借款合同及借款凭证。
      3
、在《阿坝州住房公积金个人住房贷款申请书》上签订初审银行调查意见。
       4
、完成银行系统公积金贷款基础资料的录入。
   
(三)中心初审
    管理中心初审岗在接到银行初审资料后将对商转公贷款对象、贷款条件、贷款资料进行初审,初审人员需完成以下工作内容:
      1
、审核转贷人是否是管理中心规定的贷款对象、是否符合中心规定的贷款条件。
      2
、审核转贷人提供和填写的贷款资料的正确性、完整性。
      3
、审核中心受理岗工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性。
      4
、审核银行出具的信用报告,并根据信用报告显示的商贷余额或原商贷银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明及还款能力,再次确定转贷额度和期限。
      5
、审核转贷人在银行签订的借款合同及借款凭证等资料。
      6
、初审通过后,初审人员出具《商转公可贷证明》。
      7
、初审人员将转贷人夫妻双方的信用报告或原商贷银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明原始资料拍摄入贷款系统中。
      8
、初审人员审核确认无误后,在公积金贷款系统中作通过提交。
   
(四)办理担保
    根据阿坝州住房公积金管理中心与担保公司签订的合作协议,对初审通过的商转公,转贷人持相关资料到担保公司办理担保手续,签订《担保合同》、《抵押合同》等相关文件。签订上述相关文件的同时,担保公司可根据贷款金额的一定比例向转贷人收取担保服务费,收取担保服务费的执行标准为:担保服务费为转贷金额的6‰;最低服务费为每户1000元。
办理担保所需资料为:
      1
、转贷人及配偶的身份证、结婚证原件及复印件(转贷人为单身的由民政部门出具单身证明)
      2
、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及《借款合同》原件;
      3
、管理中心加盖公章的《商转公可贷证明》。
   
担保公司在给转贷人办理完担保相关手续后即可根据转贷人的委托办理原商贷的还款预约等工作。
   
(五)中心复审
    管理中心初审岗,在收到由中心合作担保公司出具加盖公司或授权分支机构盖有公章或业务专用章的《担保承诺书》及抵押相关资料后,将对借款申请人在担保公司办理的相关资料进行初审,并将相关资料拍摄入贷款系统并提交复审岗。
管理中心复审岗在接到初审资料后,将对商转公贷款对象、贷款条件、贷款资料,转贷担保进行复审,复审人员需完成以下工作内容:
      1
、复审转贷人是否是管理中心规定的贷款对象、是否符合中心规定的贷款条件。
      2
、复审转贷人提供和填写的贷款资料的正确性、完整性。
      3
、复审管理中心工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性。
      4
、复审银行出具的信用报告,并根据信用报告显示的商贷余额或原商贷银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明及还款能力,进一步确定转贷额度和期限。
      5
、复审担保公司出具的《担保承诺书》及抵押相关资料。
      6
、复审岗将对商转公贷款有特殊情况的作进一步说明,上报分管领导及贷审会。如转贷人和配偶存在不良信用记录,但符合管理中心信用审核标准。
      7
、复审岗复审通过后,将在公积金贷款系统中作通过提交。
    
中心分管领导,对复审岗提交的全套资料,进行全面的审核,符合条件的,予以提交贷审会;对不符合条件的,告知理由,并将相关材料退还客户。
   
(六)中心终审
    中心贷审会成员,将通过公积金贷款系统,对转贷资料进行全面的审核,并签署审核意见。最后由中心主任对转贷人员进行全面审核并结合贷审会的意见最终决定是否向转贷人发放贷款。
   
终审通过的转贷人,由初审人员出具《个人住房公积金委托贷款通知书》。
   
(七)放贷
     委托银行在接到中心终审后的贷款资料及《个人住房公积金委托贷款通知书》后,进一步完成借款合同及相关资料的审核签章工作,并根据管理中心的放款通知书、担保公司对转贷人原商贷还款预约时间,将转贷资金发放至担保公司开立的专用帐户上。并在2个工作日内将借款合同及抵押相关资料快递担保公司,同时在5个工作日内将返回中心的贷款资料交于管理中心,管理中心受理岗将《借款合同》、《借款凭证》等相关原始资料拍摄入贷款系统中。
   
(八)办理抵押
    转贷资金发放至担保公司开立的专用帐户上后,担保公司需完成以下工作:
      1
、负责及时结清原商贷,并及时通知转贷人。
      2
、负责到房地产管理部门注销原商贷的房屋抵押登记,并办理转公积金贷款的房屋抵押登记手续。
      3
、担保公司应在45个工作日内将办妥的《房屋他项权证》原件交贷款银行收管。
   
(九)贷款归还
      1、公积金贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,实行按月归还贷款本息;
      2
、转贷人可选择等额本息或等额本金还款方式,偿还每月应还贷款本息;
      3
、正常还款12个月后,转贷人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息,已按借款合同计收的贷款利息不作调整和退还;提前还款后由受托银行重新计算剩余贷款的每月还款额或剩余还款期限;
      4
转贷人应提前5个工作日内向公积金管理中心提出特殊业务申请,经管理中心和委托银行同意后,可采用以下方式提前还款。
      (1)
提前一次性偿还全部本息。
      (2)
提前归还部分本金。(归还额度以万元为单位)
      5
、转贷人结清全部贷款本息后,受托银行将抵押的权利等资料返还给转贷人,转贷人持抵押注销证明,到房产管理部门办理抵押注销手续。
   
(十) 贷款抵押房屋保险
     原商贷抵押房屋已办理财产保险的,管理中心为该保险的第一受益人。
   
(十一)贷后管理
    受托银行应建立完善的贷后管理体系,保证公积金贷款的正常收回,规避公积金贷款风险。
      1
、受托银行应跟踪贷款抵押权证的换证和回证情况。贷款发放后及时督促担保公司在规定时间内办理《房屋他项权证》,同时,受托银行工作人员应及时在银行系统中进行抵押信息的更新,并在收到《房屋他项权证》5个工作日内,将加盖银行公章的《房屋他项权证》复印件送交管理中心。管理中心对《房屋他项权证》的回证情况应监督管理,并进行不定期检查;
      2
、受托银行负责按月收回公积金贷款本息,转贷人未按借款合同约定时间归还贷款本息的,受托银行应按与管理中心签订的《住房公积金贷款业务委托协议书》的约定进行逾期贷款的催收管理;
      3
、公积金中心及受托银行应建立完备的公积金贷款档案资料管理制度,按照资料齐全、及时归档、妥善保管、保管安全的原则,加强公积金贷款档案资料的管理。


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